リートの用語：「NAV倍率」　- 知らないと損する？！絶対習得ワード② –

みなさん、こんばんわー！

パッションあれば何でもできる！内なるパッションなら誰にも負けないPaccyと申します。

この度、フリーリッチトリガーにて、皆さんに有益な情報をお届けするため、毎週月曜日１８時にブログ記事を更新いたします。

先週は、今回お伝えする「NAV倍率」を考える上で、重要な、「NAV」について紹介をしました。

念のため、おさらいをしていきましょう！

①NAVとは

NAVとはNet Asset Valueの略であり、それぞれのワードの頭文字をとって、「NAV」と言います。日本語では、「純資産価値」です。そもそも純資産とは、「銀行からの借り入れ金などの負債を除いた投資家（株主）に帰属する資産の事を言います。数字は単純な四則演算で表現することができ、以下がその計算式となります。

「NAV　＝　資産　－　負債」

分かり易くいうと、「純粋な資産額　＝　不動産の値段　－　借り入れ」となります。

結論、不動産の値段より、銀行等からの借り入れが多いと、ちょっと良くないんじゃないかなぁというのは、皆さんもなんとなく思うとおもいます。

そんな皆さんの思いを割合で示したものは、NAV倍率となります。

もし、皆さんが投資をしたい銘柄があった場合、「割高」な銘柄よりも、「割安」な銘柄を、選びたいとおもうのではないしょうか？

その方が、キャピタルゲイン（投資口価格の変動による利益）が得ることもできますし、配当金を受け取るときの優位にはたらきます。

そんな皆さんに朗報となるが、「NAV倍率」になります。このNAV倍率をしっかりと学ぶことで、皆さんの投資スキルは拡大に上がることはまちがいありません。

では、以下にてNAV倍率について説明をしていきます。

②NAV倍率とは

NAV倍率とは、現在の投資口価格（株価）が１口当たりの純資産価値に対して何倍を示すものです。こちらも計算式は簡単で以下のようになります。

「NAV倍率　＝　投資口価格の値段　÷　１口あたりのNAV」

仮に１口当たりのNAVが2万円のREITがあったとします。現在の１口の投資価格は１.６万とした場合、NAV倍率は「0.8倍」となります。

計算式は・・・「１.6万円　÷　２万円　＝　０.8倍」となります。

つまり、純資産価格が2万円なのに、１.6万円で買うことができる！ということが言えます。このことから、NAV倍率は1倍以下が割安ということができます。

大枠で考えると、以下の４つが割安か？割高？を考える上で大切になってきます。

・1倍以下（割安）　・1倍丁度（適切）　・1倍以上（割高）　・2倍以上（異常）

実際にJ-REITのホームぺージをみてみましょう。

http://www.japan-reit.com/list/rimawari/

上記のURLをクリックすると、REITの一覧とともに、NAV・NAV倍率が表示されます（カラム単位でソートできますので、自由にいじってみてください）。

上記は、2022年5月29日時点のものです。

そして、NAV倍率を見たときの「お買い得！？」銘柄は以下です。

「お！これはもしかして、、、ホテル系がいいって感じで、バーゲンセールですかな！！！」

と思ってしまう方もいるかもしれません。でもでも、早とちりはしないでください！まだまだ見るべきところはあります。

たしかに、このページでは、ホテル系が割安感を醸し出しているかもしれません。

しかし、NAV倍率でもっとも割安感のある「大江戸温泉リート」ですが、先日、海外のファンドに身売りをしていましたよね？

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB14DRF0U2A110C2000000/

この記事からは、コロナの影響もあり、大きな赤字がでてしまったことがわかります。

そういう意味では、投資家が離れてしまって、投資口の割安になっていくにも納得いきます。

また、現在の総資産価値は、総資産価値としてあるかもしれませんが、もし、この赤字が続いて、倒産なんてしたら・・・って思うと、ちょっと怖いですよね。

簡単にそうなるとは思いませんが、リスクあるということは、皆さんも思うかもしれません。

また、大江戸温泉リートは、古い物件をリノベして活用するビジネスモデルなので、古い物件ということで「耐震」にも課題を抱えているともいえます。

もし、大きな地震がきたら・・・と思う方もいらっしゃるかもしませんね。

逆に、NAV倍率が高い物件は以下となります。

ざっと見る限り、物流系や住居系が上位を占めているなとおもいます。

ある意味、人気の銘柄をいうことが言えるとおもいます。しかし、人気に乗じて、「俺も、俺も」となってしまうのは、どうかなーとも思います。

もし、ここから投資口価格が下がってしまったら・・・といったリスクもあると思います。

最近は、物価高となるなかで、物流コストも大きく跳ね上がり、本当にこの通販業界の事業形態が継続できるのか？といったことは１つの疑問としてもつべきかとおもいます。

とはいえ、住居については、「衣食住」の観点から、大きなアドバンテージはあるかもしれませんね。

ん~、難しいですね💦

でもでも、まだまだ、覚えることがあり、確実な投資をするためには、しっかりと知識を付けていかないといけません。

来週は、「NOI」について説明します！

＊注意＊

この記事は皆さんの見識を広げるために作成しているものになり、私個人が過去に実践した内容を記載しているものとなります。そのため、これを読まれた皆さんに対し、儲けを約束するものではなく、また、何かを特別な投資方法や銘柄をオススメしているものではありません。ご了承ください。