リートの種類：オフィスビル運用型　-　今がチャンスか！？コロナ終息と日本経済の発展がカギとなる！！！

みなさん、こんばんわー！

パッションあれば何でもできる！内なるパッションなら誰にも負けないPaccyと申します。

この度、フリーリッチトリガーにて、皆さんに有益な情報をお届けするため、毎週月曜日１８時にブログ記事を更新いたします

さてさて、本日は早速本題に入っていきたいとおもいますが、今日は、

【オフィスビル運用型】

について説明をしたいとおもいます。

前回お話しした通り、リートには6種類の運用の型があり、オフィスビルリートは、もっとも安定して投資先ではないかと考えています。

理由は、「規模の大きさ」と「大手企業との取引」にあるには考えています。

最近は、コロナの影響から、在宅勤務も盛んにおこなわれており、「オフィスって本当に必要なの？」と思う方もいるかしれません。

実際に、オフィスビルの空室率を見てみると・・・

*参考：日本ビルファンド投資法人　2021年12月期　決算説明会資料

確かに、コロナが流行から、在宅勤務化が行われたことや、経済悪化により企業の倒産も重なり、東京ビジネス地区での2022年1月のくうしつ率は6%を超える結果になっています。

これは、直近でもっとも空室率の低かった、2020年1月 1.49%から比較しても、大きなギャップが出ています。

つまり、オフィスビルから企業の撤退が止まらない！！といったことを示唆しています。

これだけみると、「ヤバイじゃんっ！」って思ってしまいかもしれませんが、

このグラフとみると、先々の良化の絵もイメージが出来ていきます。

それは何かというと・・・

赤い折れ線グラフの「空室率」と、緑の折れ線グラフの「募集賃料」は「反相関」の関係にあるということです。

たとえば、2007年あたりは「空室率が2.49%」、「募集賃料が22,901円」でした。

これは、募集賃料の高まり＝東京ビジネス地区の空室率が良化ということが言えます。

逆に、2012年あたりは「空室率が9.43%」、「募集賃料が16,207年」でした。

これは、空室率が悪化＝募集賃料の引き下げが発生したといえます。

では、今は現在はどのような状況にあるのか？

2020年あたりは、「空室率が1.49%」、「募集賃料が23,014円」と2007年よりも東京ビジネス地区への入居が多かったということが言えます。

これがコロナによって破綻しました。

そして、今、募集賃料が20,508円までさがってきています。

確かに、今の状態からだと、なかなか投資先としてのチャンスは伺えないかもしれませんが・・・

私が個人的に良いな！と思う点は以下のとおりです。

１）1口あたりの投資口金額が下がってきている

２）利回りが上昇傾向にある

３）世界的にWithコロナの対応が始まっている

という点です。

つまり、今は、投資口として底値に近い状態であり、今後、募集賃料がさがり、空室率が再度良化し、また、募集賃料が上がり、といったことを繰り返していく中で、底値で購入した投資口に対し、分配金の利回りが高くなってくるという点です。

たとえば、

今の投資口価格を65万としましょう。そして利回りは3.7%。

空室率が良化することで、投資口が75万まで上昇したと仮定します。この時の利回りは過去の参考値から3.3%とします。

75万の3.3%は、24,750円。

これを、もし購入したことを前提にして、65万で割り返すと、

利回りは3.8%となります。そして、キャピタルゲインも10万です。

これは・・・なかなかといった感じじゃないでしょうか？

しかーーし、このオフィスビル運用型は、1口当たりの投資金額がお高めなのが、ネックかもしれませんね。

所有物件の時価総額ベースの投資口金額は、

①日本ビルファンド投資法人

　＞時価総額：1,127,757百万円

　＞投資口額：663,000円

②ジャパンリアルエステイト投資法人

　＞時価総額：842,207百万円

　＞投資口額：608,000円

③大和証券オフィス投資法人

　＞時価総額：351,911百万円

　＞投資口額：721,000円

④ケネディクス・オフィス投資法人

　＞時価総額：306,813百万円

　＞投資口額：716,000円

⑤森ヒルズリート投資法人

　＞時価総額：280,550百万円

　＞投資口額：146,000円

となっています。一回のボーナスが軽く吹き飛んでしまうといったじょうきょうなので、ちょっと手が出しにくいかもしれませんね。とはいえ、安定して3%以上の利回りを確保できそうなので、銀行などに預けておくよりはかなりのお得感かとはおもいます。

最後に、オフィスビル運用型について、簡単にまとめます。

• オフィスビルを中心に投資
• 賃貸借契約期間が短い（２年前後）
• 企業が借り手なので景気変動の影響を受けやすい
• 大規模物件には信用力の高い大企業が入居する事もある
• 一般的に住宅運用型より収益性が高い

はい！今週はここまで、個人的には、⑤の森ヒルズは投資口金額も抑えることができ、旗艦物件である「六本木ヒルズ森タワー」などは、かなりの人気物件です。また、東京都心への投資を集中的に行っていることで、長期的に見て、リスクは軽減されてくるのではないかと考えています（でも、ちょっと地震は怖いですね💦）

来週は、商業施設運用型について紹介をしていきたいとおもいます！

また来週！チャオーー！！

＊注意＊

この記事は皆さんの見識を広げるために作成しているものになり、私個人が過去に実践した内容を記載しているものとなります。そのため、これを読まれた皆さんに対し、儲けを約束するものではなく、また、何かを特別な投資方法や銘柄をオススメしているものではありません。ご了承ください。