激ヤバ！？投資口を探せ②　ー　今は超〇〇化社会。これがなければ社会は成り立ちません　ー

みなさん、こんばんわー！

パッションあれば何でもできる！内なるパッションなら誰にも負けないPaccyと申します。

この度、フリーリッチトリガーにて、皆さんに有益な情報をお届けするため、隔週月曜日１８時にブログ記事を更新いたします。

と言いつつも、最近ブログを書きあがる時間がなく、更新は約1か月ぶりとなります。

そして、気が付くとも、もう９月になってしまいますね💦

あの6月・7月の暑さはなんだったのでしょうかね・・・

さて、今週ですが、少し変わったRETIの紹介をしたいとおもいます。

それは、介護や医療事業に特化したRETIである「ヘルスケア＆メディカル投資法人」です。

これから、日本は超高齢化社会となる中で、介護施設は絶対に必要な社会のインフラではないかと思います・

それに特化したREITって、何か興味はありませんか？

実はPaccyは最近このRETIの投資口価格をよくみているのですが、、、この1か月で約10%も向上しており、またしても「くやしーー」といった状況になっています( ﾉД`)ｼｸｼｸ…

しかし、ここまで急激に上がってしまうと、値下がりが気になってしまって手を出しづらいのが本音です。

ですので、まずはもう一度、皆さんと一緒に、この法人についてしっかり学んでいきたいとおもいます。

ヘルスケア＆メディカル投資法人：介護医療事業を手掛けるシップヘルスケアホールディングスに加え、三井住友銀行、ファンド運営事業を行うNECキャピタルソリューションを主要スポンサーとするヘルスケア施設特化型J-REIT。三大都市圏（首都圏、近畿圏、中部圏）の物件の組入比率を80％以上とする方針を掲げる。2022年5月時点のポートフォリオは約82％を三大都市圏が占める。資産規模は785億円。ポートフォリオの75%が有料老人ホームであるが、2017年ににJ-REITとしては初となる病院を取得した。JCRから「A+」という格付を取得している。他のヘルスケアREITが合併したため、ヘルスケア特化型としては唯一の存在。

私がまとめている上記の表から察するに・・・

やまり、「投資は時期早々かな？」とおもいました。

なぜならば、NAVが1.5もあり、これは様々なREITのなかでもダントツに高く、つまり、実際の物件の価格よりも市場が敏感に反応している状況かと思います。

かなりの割高ですね。。。といったことが結論です。

とはいえ、ここまで急激にあがるということ、逆に急激に下がるといったことも想定されるため、ここは少し静観をするのが良いと思いました。

しかし、介護事業はこれからもっと発展をしていかないといけないビジネスではあるので、国からの支援や、海外ファンドの動きなどをよく見て、

投資時期の判断をしていきたいとおもいます。

いろいろあって、勉強になりますね~ｗｗｗ

では、また、次回も気になる投資口について調査をしていきたいとおもいます！

では、また、ちゃおーーー♪

＊注意＊

この記事は皆さんの見識を広げるために作成しているものになり、私個人が過去に実践した内容を記載しているものとなります。そのため、これを読まれた皆さんに対し、儲けを約束するものではなく、また、何かを特別な投資方法や銘柄をオススメしているものではありません。ご了承ください。

物流施設運用型：物流施設を中心に投資し、テナント契約期間が長く中長期的に安定した収益が得られるがのが特徴。また、 ネット通販の拡大に伴い需要が拡大している 。建築費用に関しても、他の施設に比べて安価で済むため、減価償却が早い 。

オフィスビル運用型： オフィスビルを中心に投資 し、テナントの 賃貸借契約期間が短く（２年前後）、  企業が借り手なので景気変動の影響を受けやすい のが特徴。また、大規模物件には信用力の高い大企業が入居する事もある。 一般的に住宅運用型より収益性が高いといわれている。

商業施設運用型： 商業店舗ビルやショッピングセンターを中心に投資し、長期固定賃貸契約が多く安定した収益が得られるのが特徴。ただし、ネット通販の台頭により、店舗での小売りの衰退が懸念される。

ホテル運用型：ホテル、旅館を中心に投資し、賃料収入が（固定賃料＋変動賃料）となっているのが特徴。変動賃料は稼働率や客室単価の影響を受け変化率が高いといわれており、国内旅行者とインバウンドの増減などに左右されてしまう。

住宅運用型：マンションなどを中心に投資し、入退去の予想が立てやすく、家賃の変動も少ないのが特徴。また、空室になっても新規入居者の募集が比較的簡単であり、単価の観点から売却も比較的簡単といわれている。

複合運用型：様々なタイプの物件に投資し、収益は投資している物件の内訳や規模に影響されるのが特徴。少ない銘柄で複数のタイプの物件に分散投資ができる。

NAV：NAVとはNet Asset Valueの略であり、それぞれのワードの頭文字をとって、「NAV」と言います。日本語では、「純資産価値」です。そもそも純資産とは、「銀行からの借り入れ金などの負債を除いた投資家（株主）に帰属する資産の事を言います。

NAV倍率：NAV倍率とは、現在の投資口価格（株価）が１口当たりの純資産価値に対して何倍を示すものです。1倍は適切、１倍以下は「割安」、1倍以上は「割高」と覚えておきましょう。

NOI：NOIとはNet Operation Incomeの頭文字をとった略語です。日本語では純収益となります。純収益とは、年間の賃料収入から経費を差し引いた利益の部分のことをいいます。

NOI利回り：NOI利回りとは、単純に言えば、「REIT物件の投資利回り」のことです。基本的に、高ければ高いほど良いといった傾向にありますが、都市部は低い傾向にあり、都市部以外は高い傾向にあるということを理解しましょう。

配当利回り：配当利回りとは、REIT銘柄への投資金額に対する投資家が受け取る配当金の年間投資利回りです。これも高いほど嬉しいですよね。

LTV：LTVとはLoan To Valueの頭文字をとった略語となります。日本語では、総資産有利子負債比率といいます。簡単にいうと借金の大きさを表しているので、小さな比率の方が良いかもしれませんね。とはいえ、借金は成長戦略の一環であることも理解をしていかないといけません。