みなさん、こんばんわー！
パッションあれば何でもできる！内なるパッションなら誰にも負けないPaccyと申します。
この度、フリーリッチトリガーにて、皆さんに有益な情報をお届けするため、毎週月曜日１８時にブログ記事を更新いたします。
と、、、言いつつ、最近は毎週更新が出来なくなってしまいました。そのため、隔週でブログの更新を継続したいと思います。
さてさて、今週は、最近注目している「ホテル運用型」の投資銘柄について、自身の勉強も踏まえて、皆さんにその内容を共有していきたいとおもいます。
前回もお話しした通り、「ホテル系」に注目している理由は以下の通りとなります。
- 2022年以降、コロナが終息しつつあること
- 水際対策の緩和によりインバウンド需要の高まりが予想されること
- 円安で、日本という国に、海外から来やすくなっていること
- 日本の経済対策として、短期間にもっとも効果的な施策は、インバウンドの受け入れであること
日本経済は本当にダメダメなので、外国の資本に頼らざる得ないといった状況もあるとおもいます。
そのような中では、円安であり、お買い得な日本でのお買い物を外国の方に是非して頂きたいと思います。
それにより、当然ながら、ホテル系のリートは恩恵を受けるはずです。
実際に運用益がでて配当が上がってくるのは少し先になりますが、投資口価格自体のキャピタルゲインの期待もあるとおもいます。
ではでは、今週は、私が注目している「ジャパン・ホテル・リート」について確認をしていきたいと思います。
ジャパン・ホテル・リート投資法人
ジャパン・ホテル・リート投資法人：シンガポール系ファンド会社SC CAPITAL PARTNERSをメインスポンサーとするホテル特化型J-REIT。サブスポンサーとして共立メンテナンス、オリックスが関与している。J-REIT唯一の年1回決算銘柄。2012年にジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人と日本ホテルファンド投資法人が合併した。ホテル特化型J-REITの中では運用実績が最長、資産規模は3,700億円超。投資方針はインバウンド需要を取り込み、レジャー宿泊需要が強い都市部やリゾート地へ選別投資を図る。格付はJCRから「A+」、R&Iから「A」を取得。旗艦物件は「ヒルトン東京お台場」。
<基本情報> 2022/7/15現在
| ジャパンホテル | |
| 投資口価格 | 62,000円 |
| 配当利回り | 0.58% |
| NAV倍率 | 0.83 |
| NOI利回り | 1.72% |
| LTV | 41.8% |
| 時価総額(百万円) | 293,929 |
<旗艦物件>
ヒルトン東京お台場
<ホテル稼働率>
客室稼働率 2022年5月 64%（1月は46%）
ADR *1 2022年5月 11,708円（1月は10,795円）
RevPAR *2 2022年５月 7,530円（1月は4,920円）
*1「ADR」とは、平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の売上高合計（料飲売上、その他売上及びサービス料等を除く。）を同期間の販売可能客室数（稼働した延べ客室数）合計で除した値をさす。
*2「RevPAR」とは、1日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊売上高合計（料飲売上、その他売上及びサービス料等を除く。）を同期間の販売可能客室数合計で除した値をいい、ADRと客室稼働率の積にて計算される数値と同値である。
<需要トレンド>
<決算書および純利益>
現金および預金 約300億
負債合計 約1,727億円
純資産合計 約2,215億円
ざーーっと、気になるところだけ抜粋をしましたが、
- ホテル稼働率は60%を超え、2022年１月より1.5倍ほどの稼働率となっている
- それにともない、1部屋あたりの売上も伸びてきている
- 重要トレンドも大きなGAPで今はマイナスだけど、コロナ後の回復を考えると、これだけの成長機会があるといえる
- 純収益も約10分１となっているため、伸びしろはあるというのがわかる
- 借入金も含めた負債は多く見えるが、資産はそれをカバーする状況であり、現金も資産の10%以上保有している。
- 毎年の返済額は200~300億ほどとなるが、現金を保有していることから直近での返済遅れはないと想定
ん~、これだけみると、コロナ後の回復を見込んで今から仕込んでおくのも良いとおもいました。
また、今の投資口価格は、7万円をした回っており、コロナ前の10万と比較しても3割ほど安い状況でもある。
つまり、ギャンブル的に考えると、単純に1口3万円くらいのキャピタルゲインも得られる可能性もある。
配当金としては、過去は1口３０００円を超えていたので、仮に配当金が過去の水準になるとして、今、購入すると・・・
3,000円 ÷ 70,000円 ＝ 4.3%
の配当利回りとなります。
配当金が毎年3,000円貰えて、キャピタルゲインも30,000円もある。つまり、
3,000円＋30,000円 ÷ 70,000円 ＝ 47%
も利益率があるということです。
当然、もし1口あたり、10万円に行ったらといったら妄想での話ですが・・・
ん~、これは考えちゃいますね！
まだまだホテル系は、ほかにもありますので、少しづつ比較をしていきたいとおもいます。
ではでは、また来週っ！チャオーー！！！
＊注意＊
この記事は皆さんの見識を広げるために作成しているものになり、私個人が過去に実践した内容を記載しているものとなります。そのため、これを読まれた皆さんに対し、儲けを約束するものではなく、また、何かを特別な投資方法や銘柄をオススメしているものではありません。ご了承ください。
物流施設運用型：物流施設を中心に投資し、テナント契約期間が長く中長期的に安定した収益が得られるがのが特徴。また、 ネット通販の拡大に伴い需要が拡大している 。建築費用に関しても、他の施設に比べて安価で済むため、減価償却が早い 。
オフィスビル運用型： オフィスビルを中心に投資 し、テナントの 賃貸借契約期間が短く（２年前後）、 企業が借り手なので景気変動の影響を受けやすい のが特徴。また、大規模物件には信用力の高い大企業が入居する事もある。 一般的に住宅運用型より収益性が高いといわれている。
商業施設運用型： 商業店舗ビルやショッピングセンターを中心に投資し、長期固定賃貸契約が多く安定した収益が得られるのが特徴。ただし、ネット通販の台頭により、店舗での小売りの衰退が懸念される。
ホテル運用型：ホテル、旅館を中心に投資し、賃料収入が（固定賃料＋変動賃料）となっているのが特徴。変動賃料は稼働率や客室単価の影響を受け変化率が高いといわれており、国内旅行者とインバウンドの増減などに左右されてしまう。
住宅運用型：マンションなどを中心に投資し、入退去の予想が立てやすく、家賃の変動も少ないのが特徴。また、空室になっても新規入居者の募集が比較的簡単であり、単価の観点から売却も比較的簡単といわれている。
複合運用型：様々なタイプの物件に投資し、収益は投資している物件の内訳や規模に影響されるのが特徴。少ない銘柄で複数のタイプの物件に分散投資ができる。
NAV：NAVとはNet Asset Valueの略であり、それぞれのワードの頭文字をとって、「NAV」と言います。日本語では、「純資産価値」です。そもそも純資産とは、「銀行からの借り入れ金などの負債を除いた投資家（株主）に帰属する資産の事を言います。
NAV倍率：NAV倍率とは、現在の投資口価格（株価）が１口当たりの純資産価値に対して何倍を示すものです。1倍は適切、１倍以下は「割安」、1倍以上は「割高」と覚えておきましょう。
NOI：NOIとはNet Operation Incomeの頭文字をとった略語です。日本語では純収益となります。純収益とは、年間の賃料収入から経費を差し引いた利益の部分のことをいいます。
NOI利回り：NOI利回りとは、単純に言えば、「REIT物件の投資利回り」のことです。基本的に、高ければ高いほど良いといった傾向にありますが、都市部は低い傾向にあり、都市部以外は高い傾向にあるということを理解しましょう。
配当利回り：配当利回りとは、REIT銘柄への投資金額に対する投資家が受け取る配当金の年間投資利回りです。これも高いほど嬉しいですよね。
LTV：LTVとはLoan To Valueの頭文字をとった略語となります。日本語では、総資産有利子負債比率といいます。簡単にいうと借金の大きさを表しているので、小さな比率の方が良いかもしれませんね。とはいえ、借金は成長戦略の一環であることも理解をしていかないといけません。
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