激ヤバ！？投資口を探せ①　ー　安く買って高く売るための方法　ー

みなさん、こんばんわー！

パッションあれば何でもできる！内なるパッションなら誰にも負けないPaccyと申します。

この度、フリーリッチトリガーにて、皆さんに有益な情報をお届けするため、毎週月曜日１８時にブログ記事を更新いたします。

さてさて、今週は、実際にパッシーが、リート投資口を購入するにあたって、何を考え、何を見て、投資口を選択していくかを実際にやってみたいとおもいます。

今回の投資口の種類として、私は、「ホテル運用型」をえらびました。

理由は以下の通りです。

• 2022年以降、コロナが終息しつつあること
• 水際対策の緩和によりインバウンド需要の高まりが予想されること
• 円安で、日本という国に、海外から来やすくなっていること
• 日本の経済対策として、短期間にもっとも効果的な施策は、インバウンドの受け入れであること

これから、外国からの旅行者も増えることが想定され、必ず利用するホテルは、なんか　「いい感じ♪」　な気がするといったことにが理由です。

では、さっそく、候補となる投資口の比較をしみましょう。

まず、気になるのは、やっぱり「星野リゾート」です。NAV倍率は1.18と高く、資産規模よりも高く評価され、投資口価格がインフレ気味かと思いますが、「円安の影響」や「泊まってよかった」と思えるホテルは、やっぱり、星野リゾートだとおもいます。しかし、、、とにかく1口あたりの投資口価格が65万円となると、ちょっと手がでないので、今回は諦めます。

そのほかでは、ジャパンホテル・インヴィンシブルは、投資口価格は本当に魅力的です。また、普段使いのビジネスホテルとはちがい、高級感のあるホテルを物件として持っているのは、これからのインバウンドの需要にも十分に影響を与える可能性があります。そして、現時点ではNAVは１以下と非常に低く、これからの伸びしろもある投資口かおもいました。とくにジャパンホテルは東京や関東地区に物件を持っていることから、まず最初にその影響を受ける可能性もあるため、候補の一つとして十分に考えることができるとおもいます。

いちごホテルは、地方都市を中心としていることから、もう少し様子を見たいと投資口です。そして、以前、保有していた大江戸温泉ですが、NAVが0.62とかなりお買い得な状況であるといえます。LTVも38%と低く、直近もっともLTVが低い状態になっています。また、NOI利回りも6%を超えています。1年ほど前に海外の投資ファンドに身売りをしている状況ではありますが、これだけ見ると、魅力的な投資口であるといえるとおもいます。

最後に森トラストですが、個人的は、ここがもっとも安定した数値であるのでは？とかんがえています。また、投資口価格も12万円ほどなので、案外、手を出しやすい金額かとおもいます。

整理します。

現時点での私は候補は、

①ジャパンホテル

②大江戸温泉

③森トラストホテル

となります。

ん~、なんか楽しくなってきました！！！次回では、上記３投資口に関し、決算書類などをみながら、選定をしていきたいとおもいます。

ではでは、また来週っ！チャオーー！！！

＊注意＊

この記事は皆さんの見識を広げるために作成しているものになり、私個人が過去に実践した内容を記載しているものとなります。そのため、これを読まれた皆さんに対し、儲けを約束するものではなく、また、何かを特別な投資方法や銘柄をオススメしているものではありません。ご了承ください。

物流施設運用型：物流施設を中心に投資し、テナント契約期間が長く中長期的に安定した収益が得られるがのが特徴。また、 ネット通販の拡大に伴い需要が拡大している 。建築費用に関しても、他の施設に比べて安価で済むため、減価償却が早い 。

オフィスビル運用型： オフィスビルを中心に投資 し、テナントの 賃貸借契約期間が短く（２年前後）、  企業が借り手なので景気変動の影響を受けやすい のが特徴。また、大規模物件には信用力の高い大企業が入居する事もある。 一般的に住宅運用型より収益性が高いといわれている。

商業施設運用型： 商業店舗ビルやショッピングセンターを中心に投資し、長期固定賃貸契約が多く安定した収益が得られるのが特徴。ただし、ネット通販の台頭により、店舗での小売りの衰退が懸念される。

ホテル運用型：ホテル、旅館を中心に投資し、賃料収入が（固定賃料＋変動賃料）となっているのが特徴。変動賃料は稼働率や客室単価の影響を受け変化率が高いといわれており、国内旅行者とインバウンドの増減などに左右されてしまう。

住宅運用型：マンションなどを中心に投資し、入退去の予想が立てやすく、家賃の変動も少ないのが特徴。また、空室になっても新規入居者の募集が比較的簡単であり、単価の観点から売却も比較的簡単といわれている。

複合運用型：様々なタイプの物件に投資し、収益は投資している物件の内訳や規模に影響されるのが特徴。少ない銘柄で複数のタイプの物件に分散投資ができる。

NAV：NAVとはNet Asset Valueの略であり、それぞれのワードの頭文字をとって、「NAV」と言います。日本語では、「純資産価値」です。そもそも純資産とは、「銀行からの借り入れ金などの負債を除いた投資家（株主）に帰属する資産の事を言います。

NAV倍率：NAV倍率とは、現在の投資口価格（株価）が１口当たりの純資産価値に対して何倍を示すものです。1倍は適切、１倍以下は「割安」、1倍以上は「割高」と覚えておきましょう。

NOI：NOIとはNet Operation Incomeの頭文字をとった略語です。日本語では純収益となります。純収益とは、年間の賃料収入から経費を差し引いた利益の部分のことをいいます。

NOI利回り：NOI利回りとは、単純に言えば、「REIT物件の投資利回り」のことです。基本的に、高ければ高いほど良いといった傾向にありますが、都市部は低い傾向にあり、都市部以外は高い傾向にあるということを理解しましょう。

配当利回り：配当利回りとは、REIT銘柄への投資金額に対する投資家が受け取る配当金の年間投資利回りです。これも高いほど嬉しいですよね。

LTV：LTVとはLoan To Valueの頭文字をとった略語となります。日本語では、総資産有利子負債比率といいます。簡単にいうと借金の大きさを表しているので、小さな比率の方が良いかもしれませんね。とはいえ、借金は成長戦略の一環であることも理解をしていかないといけません。